在杭州，说起受学区影响而身价大涨的小区，耀江文鼎苑总是能第一时间浮现在人们脑海里。十多年前，耀江文鼎苑首开，均价仅8600元/㎡。为了卖房，开发商引入学军分校。即便如此，文鼎苑在新房时期，还经历过“打折促销”、“首付两成”的低谷时期。

此后，文鼎苑凭借“鸡娃”和“孟母”一直闻名于杭州学区房圈，其学区——学军小学紫金港校区风头一度盖过学军小学本部。

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随着市场上行，文鼎苑价格也随之水涨船高，2020年开始，文鼎苑成交均价就开始超过7万元/㎡，小户型的成交单价甚至到达10万元。

去年最高成交单价突破12万

今年大都回落到8万左右

2021年3月6日，文鼎苑一套58.66㎡的小户型房源以746万元成交，单价高达12.7万元，饱受争议。实际上，翻看文鼎苑2021年的挂牌记录，当时不少房东都把挂牌单价涨至了12万元左右。也是当时涨得最猛的学区房小区。

去年下半年开始，杭州二手房市场开始下行，学区房也无法独善其身，文鼎苑价格下滑严重。2021年10月，钱江晚报记者曾在文鼎苑调查时发现，小区88㎡的户型挂牌总价已经从最高时的1080万元下降至780万元，三个月降了300万元。当时88㎡的户型房源成交单价在8.5万元左右，130㎡以上的大户型成交单价在7.5万元左右。

今年以来，市场行情并未转好，二手房月成交量持续在低位徘徊。受其影响，文鼎苑的成交价仍在下探。

今年5月，钱报美好生活研究院的数据显示，文鼎苑87㎡的房源成交单价约7.56万元。

直到最近，文鼎苑附近的一家中介门店经纪人告诉记者，前两天刚签约了两套面积88㎡的房源，单价仅约6.8万元。透明售房网上显示，文鼎苑在8月17日签约的一套162㎡房源，单价仅6.5万元。而这个价格相比起最高点时，几乎腰斩。

在另一家中介门店，记者也在一位经纪人口中得到证实，“上周有套16楼的88㎡中间套598万成交，这两天又有同户型的24楼房源，最后成交价是610万元，成交单价都在7万元以内，而且楼层都不差。”

据这位中介描述，去年他卖过最贵的一套文鼎苑88㎡，成交单价也超过12万，但今年没有一套过10万，“现在这批88㎡的性价比很高，应该说是近两年的低位了，周边不带学区的类似房源，总价550万元左右，新一点的总价也要580万元。”据中介的说法，目前的价格已经跌回2017年末、2018年初的水平。

只有15%的房源挂牌单价低于8万元

成交速度明显放缓

不过，从挂牌上来看，文鼎苑的房东预期仍然较高。贝壳App上显示文鼎苑共有135套挂牌房源，其中仅有21套房源挂牌单价低于8万元，占15%。其余大部分房源的挂牌单价仍在10万元左右，甚至超过了11万元。

房东的高预期也直接影响了成交量，据中介的说法，今年以来，文鼎苑一共只成交15套房源。而钱江晚报曾报道，去年3月，文鼎苑就签约了11套房源。今年8月成交了4套，单价都只有6.5万元左右。一位文鼎苑的业主告诉记者，8月卖房的人里，就有自己的邻居。由于小孩已经上完学，他就把89㎡的房源出售，腾出房票去摇新房。“他是新房时期就买的文鼎苑，单价不到1万元，现在卖出的价格对他来说也不算亏。”

另一家中介门店的数据显示，该公司近半年来只有4套文鼎苑房源成交，均为小户型，成交均价从7.7万元/㎡-9.1万元/㎡不等。