《投资者网》凡君

编辑  汤巾

3月30日晚间，新城控股集团股份有限公司（下称“新城控股”，601155.SH）披露2021年年度报告。根据年报，2021年，新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。

在销售规模保持稳定的状态下，新城控股的营收表现也不俗。2021年，其实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。

身处房地产行业深度调整期，新城控股持续夯实“住宅+商业”双轮驱动的业务协同优势，以精细化运营构筑公司可持续发展的核心竞争力。目前，新城控股三道红线均进入绿档，财务稳健，3月30日晚，新城控股还宣布了股票回购计划，彰显公司对自身未来的发展信心。

双轮业务驱动业绩稳健

在行业整体承压的大背景下，新城控股2021年经营保持稳健，这得益于公司长期以来坚持的“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，保障了公司稳定的发展态势。

年报显示，截至2021年末，新城控股总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.1亿元，同比增长17.23%。

新城控股以住宅地产、商业地产开发业务为主要业绩增长主力，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至2021年末，新城控股已进入全国135个大中型城市。

2021年，新城控股全年实现合同销售金额2338亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列，真正从现金流层面做到“有回款的销售、有归集的销售”。

按产品类型划分，住宅地产与商业地产的销售占比约7：3。按城市能级划分，新城控股的销售额主要以高潜力城市为主，其中，一二线城市的销售额占比44%，长三角区域的三四线城市占比37%。以区域划分，新城控股坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，销售额中，长三角区域占比53%，中西部区域占比28%，环渤海区域占比15%，粤港澳大湾区占比4%。

目前，新城控股的土地储备充裕。截至2021年末，公司土地储备1.38亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。

新城控股的土储，如果扣除公建配套、自持吾悦广场、已售未结等，则全口径可售面积约5000-6000万平方米，重点城市包括天津、苏州、昆明、常州、重庆、徐州、淮安等。其中，住宅地块与商业地产的地块面积比例接近1：1。

同时，公司2021年新增竣工面积3290.34万平米。截至2021年末，新城控股末已签约待结转面积3421.88万平米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

商业运营表现突出

商业地产业务作为新城控股的第二增长曲线，商业运营数据表现突出。

年报显示，2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。截至2021年末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%。

多年来，吾悦广场平均出租率维持97%-99%的高位。从分年期广场租金表现来看，截至2021年末，开业5年以上的广场11座，合计贡献租金收入12.8亿元，同店增长15%；开业3年以上的广场30座，合计贡献租金收入25.1亿元，同店增长13%；开业3年以内的广场89座，合计贡献租金收入42.4亿元，同店增长115%。

评级机构惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城控股旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

与此同时，新城控股的商业管理业务占比也持续提升。2021年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入80亿元，占公司营业收入的4.8%，较2020年提升了1个百分点；物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升、达72.64%。

2021年，新城控股进一步完善吾悦广场的全国化布局，商业规模和影响力持续扩大。截至目前，公司在135个大中城市布局189座吾悦广场，其中江苏省45座，渐江省16座，安徽省15座，55%的项目位于一二线及优质三线城市。

面对疫情的挑战，近两年来仍有68座吾悦广场如期开业，其中2021年新开业30座，2021年末累计在营吾悦广场达130座、在管商业建筑面积1248万平方米，并持续获得行业认可。

值得一提的是，新城控股还坚持轻重并举的商业模式运营，2021年，新城控股新拓展了轻资产吾悦广场16座，新开业轻资产吾悦广场8座，今年1-2月也获取了1座，均在没有资金沉淀的情况下，为未来可持续的租金收入增长提供了保障，展现出公司强大的轻资产开发及运营能力。

截至2022年3月25日，新城控股累计合作轻资产项目32座吾悦广场，充足的商业运营经验也为公司轻重并举打下扎实的基础，进一步拓展业务版图。

2021年年报显示，新城控股披露了2022年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

此外，新城控股还在城市更新、绿色发展等方面拓宽多元赛道，强化企业发展护城河。

新城控股制定了《绿色低碳发展规划》，投资组建吾盛能源投资与管理平台，聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维。目前，新城控股在嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、慈溪4座吾悦广场的屋顶分布式光伏电站已建成并完成并网发电，年发电总量149万度，每年减少碳排放量1,540吨，剩余吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目87个。

同时，新城控股积极打造绿色建筑，2021年新建住宅绿色星级项目54个，达到绿色建筑标准项目7个，获得国家绿色建筑运行标识购物中心项目12个，11座吾悦广场通过绿色商场创建申报。

此外，为助力城市更新，新城控股落地的常州市汉江路改造焕新计划，成为公司首个城市更新类EPC项目。

绿档房企财务结构持续优化

过去一年，房地产行业融资难度不断加大。在强化现金管控的同时，新城控股积极优化财务结构，提升经营质量，保证充裕现金流。

截至2021年末，新城控股在手现金余额552.26亿元，经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。

新城控股也在积极拓展融资融资渠道，2021年内，其先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。公司通过适当的直接融资保障经营的持续稳定。

新城控股在2021年内成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%，也标志着公司迈出了绿色金融的关键一步，也是公司在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。

拓宽融资的同时，新城控股不断降低融资成本，截至2021年末，公司整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。2021年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达22.73%，位于行业前列。

新城控股还积极响应“三道红线”政策，按照“三道红线”要求稳步降至绿档。2021年年报显示，截至2021年末，净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点；现金短债比1.07倍；若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比为1.92倍。

值得一提的是，上市以来，新城控股首次披露了其合联营权益有息负债，公司财务更加透明。根据2021年年报，公司合联营权益有息负债仅为115.13亿元。

尤为难能可贵的是，在一众房企延期兑付债券的情况下，现金流充裕的新城控股，用公司自有资金提前赎回境外美元债券。

今年2月，新城控股发布公告称，基于对自身价值及未来发展的信心，并结合当前实际经营及财务状况，计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。

而早在去年11月，新城控股就提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债券，也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。

新城控股仍在继续购回公司债。3月9日，新城控股宣布，以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。

3月18日，新城控股再次发布公告称，其部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。

此外，3月30日，新城控股发布公告宣布，基于对公司未来发展的信心以及对公司价值的认可，拟以不低于1亿元不超过2亿元的自有资金，回购公司股份。

在行业持续承压、评级机构对房企评价整体谨慎的态势下，公司以稳步增长的经营业绩及稳健的财务表现，获得资本市场正向反馈。国际三大评级机构惠誉、标普、穆迪，中诚信国际等境内外评级机构，纷纷维持甚至上调新城控股主体评级。其中，中诚信国际和联合资信均维持新城控股主体及相关债项的AAA评级。（思维财经出品）■