看似低迷的成交回温已在酝酿中

与挂牌量增多、台前展现量达到10万套相比，北京二手房在过去一个月“卖一买一置业免税”新政落地后的成交端效果并不明显。在记者走访过程中，多个典型片区的经纪人在形容新政落地后的成交市场时，更多使用了平稳、持平、微降等词汇，但从机构提供的数据看，活跃度回温的趋势已在酝酿中，如无意外，10月的二手房成交量将突破万套。目前市场议价空间已经打开，未来是否能够筑牢回温的大趋势，要靠多方努力。

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平稳、持平、微降

“可能是政策发力还需要更多时间去铺展，目前成交量并没有大的波动，总结一句就是平稳。”北京某头部中介和平里片区负责人告诉记者，目前他们所在的片区基本稳定在90-100套之间，按照以往的交易数据基本是“平稳”状态，继续保持稳定，虽然挂牌量上涨，但从过去一个月看，还没有形成交易。

这一判断，也出现在德胜、万柳等二手房交易热门片区。

相比于成交的平稳、持平，带看量的下滑让经纪人们有些“坐不住”。“10月相较于9月确实有点少，与去年同期相比带看量也有所下滑。”朝阳区太阳宫片区某机构负责人透露，在公司月度会上大家也做了交流，自己所在机构的大多数店面也基本是这个水平。虽然没有特别明显的下滑，但总数要不就是持平，要不就是稍微下来一点。

月度数据透露向好趋势

但整体数据端的信息却显示出了“还好”的趋势。据机构发布的数据，截至27日，今年10月，北京二手房网签量为9663套，同比去年上涨25.7%，虽然环比下降15.3%，主要是受到国庆假期与疫情反复的双重影响。

“北京市住建委官网数据显示，9月28日、29日这两天的成交都在100多套不到200套之间，如果没什么意外，10月肯定破万了，而去年同期这个数字才8000多套，还是普遍认为市场反弹的情况下。”一位经纪公司分析师如此判断。

对于这样一个判断，一线经纪人也表示认可。在中介人员口中，之所以会有成交量下滑的变化，就是因为9月贡献得足够多，市场需求并未快速复苏，所以10月成交数据才表现不佳。而在卖房业主口中，主要还是受到疫情影响，大家还是求稳不花钱。

签约需求看改善

值得一提的是，近期已成交的房源，也基本符合“一卖一买”的趋势。

“从成交客户的置业需求来看，近期刚需客群签约较少，已签约成交标的普遍在500万元以上，这也意味着更多置业需求来自改善客群，‘一卖一买’置换新房或者大户型的成交单子变多了。”朝阳、海淀等区域的中介人员均给出上述答案。

今年以来，楼市利好政策不断，央行等多个部门更是在9月30日节点发布了多项楼市稳定政策。9月29日，央行、银保监会发布通知，阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率；9月30日，财政部、税务总局宣布房屋买卖“连环单免税”，卖房一年内重新购房可退个税。

不只是国家层面，记者在走访调查中了解到，为提升市场的活跃度，北京目前也在尝试“连环单”业务并行，这一政策目前实施效果已经有所体现。长期以来，二手房“连环单”业务只能串联办理，这意味着“连环单”家庭需要卖出名下住房并办理完过户之后，才能启动购买下一套房屋的交易手续，交易周期比较长，也会由于不确定性的增加带来不可控风险。

为此，9月23日，北京市住建委和市规自委联合发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，明确为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，本市试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

从交易实际来看，“连环单”业务并行仅在交易环节即可节约10个自然日左右时间，若考虑到置换配对更便利、流程更明确等优势，可能为购房者节约1个月以上时间。

“政策出台的核心就是推动‘流转’让市场活跃起来，降低交易成本、加速交易环节等都是出于上述目的。例如‘卖一买一’无论是辐射到新房还是二手房市场，这样的轮动都是良性的，目前市场的症结就是相比之前不够活跃。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

议价空间不断显现

在上述经纪人看来，随着各项利好政策慢慢渗透市场，预计未来几个月北京二手房带看量会进一步提升，成交量也会随之回暖。

就未来北京二手房的市场预期，包括地产分析师严跃进均认为，随着挂牌量的增多，市场话语权回归到买方，“有议价空间”的房源会越来越多，预计未来北京二手房市场将是量涨价稳的局面。

对于“有议价空间”的说法，多位业内人士也表示认可，在他们看来，由于北京在2020年初已经涨过了一轮，改善型需求以及之前所谓的“学区房”需求得到过释放，所以当前政策虽然对市场刺激很大，但年底前北京价格走势还是会保持平稳，甚至部分非热点区域稳中有降。“特别是没有核心配套的老破大、老破小，这部分资产在处理上周期都会更长、价格更低，有置换需求的购房者需要有准备。”上述和平里片区经纪人建议。