张炜

8月16日，备受市场关注的国内首批3只保障性租赁住房REITs公开发售。在此前的网下询价阶段，保障性租赁住房REITs受到机构热捧。其中，红土深圳安居REIT网下认购倍数创纪录地达到133倍。

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REITs助力稳住经济大盘

今年以来，支持REITs试点稳步推进的政策密集出台，创新成为亮点。中国证监会日前举行的年中监管工作会议提出，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。深交所近日表示，将稳中求进推动REITs试点规模扩大、范围拓宽，深入推进保障性租赁住房、清洁能源、新基建等行业参与基础设施REITs试点。

“扩大底层资产的范围，有利于REITs市场健康发展，也是提供更广泛产品选择的重要措施。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘在接受采访时表示，经过一年多的发展，REITs市场受到认可，但产品数量不多，现有产品受到追捧。稳步扩大试点范围，对REITs市场发展有很大的推动作用。

南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受本报采访时称，稳步扩大REITs试点范围，是实现通过资产证券化来盘活固定资产和借助金融市场来稳住经济大盘的重要举措。

上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组专家、助理研究员王小雯在接受本报采访时表示，稳步扩大REITs试点范围，不仅促进了存量资产的盘活，也使地方政府主体能够在资本市场及时获取现金流，推动新基建项目的建设，同时，也丰富了资本市场的金融产品种类，增加了市场的流动性。对国内刚刚起步的公募REITs市场来说，也意味着市场的逐步完善和资产规模的不断扩大。

保障房REITs认购创纪录

首批保障性租赁住房REITs网下询价获得了高倍数认购，与其基本面优良有很大关系。相关项目位于核心地段，租户稳定，具有成熟的运营能力与持续分红能力。其中，中金厦门安居REIT涉及两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源，主要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。截至2022年3月末，这两个厦门的公寓项目出租率均超过99%。该基金在2022年预测现金流分派率为4.04%(年化)，2023年预测现金流分派率为4.05%。

严弘表示，保障性租赁住房的租金不是特别高，但租金收入受到经济影响相对较小，现金流比较稳定，对REITs产品的投资者来说是不错的选择。

田利辉分析认为，保障性租赁住房REITs是重要的REITs产品，在“房住不炒”下前景广阔。REITs项目可以为保障性租赁住房建设募集更多资金，推动保障性租赁住房建设，提高人民生活幸福感，实现普惠发展。保障性租赁住房REITs为投资者提供了低风险资产配置的机会，推动投资品种的多样化，有助于资本市场稳定发展。

以华夏北京保障房REIT为例，拟回收资金总额预计可达6.77亿元，回收资金将主要用于焦化厂剩余地块租赁住房项目的建设，扩大北京地区的住房保障体系的供给，为城市新青年等群体提供优质的安居条件。

“保障性租赁住房REITs的推出，不仅可以更好地保障低收入群体的基本住房需求，其租金的稳定性也能够让投资者获得稳定收益。”上海对外经贸大学金融学院副教授、金融发展研究所副所长钟辉勇在接受本报采访时表示，保障性租赁住房作为底层资产，随着经济发展，其具有相应的增值空间，能够为保障性租赁住房REITs的投资者带来更多的潜在收益，有助于REITs市场良性发展。

REITs试点规模扩大与范围拓宽将进一步推进。王小雯表示，此前的公募REITs主要以产业园、高速公路等基础设施项目作为底层资产，之后将支持清洁能源、低碳园区、低碳交通、生态环保等符合低碳可持续发展理念的项目申报发行REITs。

政策支持REITs还待加大

截至8月12日收盘，上交所与深交所基础设施公募REITs挂牌产品分别有8个和6个，市值合计分别为351.29亿元和220.61亿元。

随着创新力度的不断加大，REITs市场将形成更大的规模。严弘表示，REITs市场目前在国内刚起步，几年内达到几千亿元甚至上万亿元的规模也有可能。随着REITs扩募，底层资产或将扩大到数据中心等新基建类型。REITs市场发展潜力大，但需要配套的法规和税收制度安排，以保证市场健康与可持续发展。其中，底层资产的剥离与定价非常重要。很多底层资产是由地方政府划拨的土地，其交易如何定价，如何征税、免税或达到税收中性条件，会对REITs市场进一步健康持续的发展起到关键性作用。

田利辉预计，鉴于REITs的重要性和对于当前经济状况的实用性，今年REITs产品发行会不断提速，稳步扩大其试点范围，逐步形成REITs大发展的格局。今年REITs产品的资产类型将出现多元化，覆盖更多的行业和领域，包括新基建设施等。

钟辉勇建议，一方面，可以进一步扩大更多的底层资产范围。随着数字经济发展，未来可以考虑将与数字经济相挂钩的数字资产作为底层资产。另一方面，要更好地保障投资者利益。对于底层资产的相应收费标准，要能够及时随着通货膨胀保持相应的市场化调整，避免由于行政限制导致价格不能及时调整而给投资者带来亏损的情况。

“今年我国在REITs领域已出台相关政策，主要在企业所得税、税收递延等方面作出支持，但REITs产品交易涉及较多环节，对税收优惠的适用条件的判定还有一定实际操作的复杂性，未来如能出台更多相关配套政策将更有利于REITs市场的发展。”王小雯说。