2022年上半年可能是房地产市场最困难的阶段。在去年市场下行惯性和重点城市遭受疫情二次冲击共同作用之下，局部地区楼市销售几乎停滞，房地产投资下滑的速度大大超过预期。尽管住房金融宽松政策逐步推出，但个人按揭贷款和房企开发贷却出现了大幅下滑。从土地、房产销售到房价和房地产投资，上半年市场数据全线回落，部分房企的债务风险值得高度关注。

下半年，房地产政策仍有加码空间，宽松的政策及其预期将进一步支持房地产市场逐步走向复苏。住房金融有望出现实质性改善，房产销售将有所好转，土地市场改观的几率上升，全年房价的拐点很可能在三季度到来，全年房地产投资可能实现小幅正增长。在现有的政策框架下，此轮房地产市场回暖力度比较有限。

在“三稳”政策的推动下，下半年房地产市场有可能开启新一轮商业周期。三季度很可能是新周期的开始。由于受到疫情的再度冲击，购房者收入和信心处于相对较低水平，房地产市场初步复苏的节奏可能比以往慢一些，重点城市会得益于相对较好的购房需求而率先企稳回升。住房信贷宽松的周期也会在楼市积极信号出现后持续一段时间，并带动整体房地产市场回暖。按照以往房地产周期的表现来看，上升阶段大概可以持续1年左右，即此轮房地产上行周期可能将延续至2023年三季度。