存量按揭贷款利率调整对银行息差、营收有一定程度的冲击，但综合考虑未来存款降息，及对提前还款的缓释作用，短期影响可控。未来，随着稳增长政策的落地，市场需求将得以提振，风险预期有望逐步修正。
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本刊特约作者 刘链/文
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，在房地产领域明确提出了“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。此前，7月14日，国新办上半年金融统计数据发布会上表示“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。 关于存量按揭利率下调，监管表述从“支持鼓励” 延伸至“指导依法有序”，政策导向更为明确。
自2016年起，中国地产调控坚持“因城施策”，各地存量按揭利率水平和实施政策差异较大。在“市场化原则”下，存量按揭利率下调更可能采取自主协商而非统一执行的方式。可能的加点下调方案则参照各地当前的新发放按揭贷款利率，以各地最新加点值为基准按一定比例下调。此外，本次会议中并未提及“置换”，而是要求“依法有序” 调整，这意味着转按揭、经营贷消费贷置换房贷等行为都可能被严加监管。由此可见，存量按揭利率统一下调的可能性不大。
存量按揭利率下调拖累上市银行净息差1-7BP。考虑LPR定价机制实施和地产调控的影响，2019年9月至2021年12月期间新发放个人住房贷款利率居于较高水平，平均高于5年期 LPR79BP。根据财通证券的测算，在保守、中性、激进三种情境下分析存量按揭利率调整对银行净息差和营收增速的影响。
假设符合下调要求的存量按揭占按揭贷款比重分别为30%、50%、70%，存量按揭利率下调幅度分别为30BP、50BP、70BP。测算结果显示，下调拖累上市银行净息差1-7BP，拖累营收增速0.6-3个百分点。分银行类型看，截至2022年年末，国有大行按揭贷款占比为28.11%，受下调影响最大，净息差被拖累2-9BP，其次是股份制银行（1-6BP）、农商行（1-3.9BP）、城商行（1-3.5BP）。
负面影响有限
央行在下半年工作会议和四部门联合新闻发布会中，两次提及“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。央行表述从此前的“支持和鼓励”变为“指导”，监管态度更加明确，预计后续银行将陆续研究推出调整方案。在依法、有序的原则下，东兴证券预计银行可能采取的方式是与借款人协商调整旧合同约定的加点幅度，或者通过新发放贷款替换旧贷款。调整后贷款利率预计会参考所在城市新发放按揭贷款利率平均水平。
在上一轮地产调控阶段（2017年上半年至2021年），银行新发放按揭贷款利率在5.5%左右；考虑贷款利率定价机制改革以来，LPR多次下调，5年期下调幅度达65BP，推算这部分存量按揭贷款利率在4.9%左右，与当前利率水平差距约77BP（根据央行最新数据，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.11%）。
假设分别有30%、50%、70%的存量按揭贷款利率下调77BP，静态测算对上市银行息差影响为-4BP、-6BP、-8BP，对营收增速影响为-1.4%、-2.33%、-3.27%。从个股影响来看，按揭贷款占比更高的银行受影响更大，从高到低依次为国有大行、股份制银行、城商行及农商行。
考虑到存量按揭贷款利率调整对银行息差的重要影响，预计银行后续调整方案可能会根据区域、客户分阶段逐步试点并落地，有序推进、尽可能缓和对息差的短期冲击。同时，在息差压力加大情形下，预计银行将进一步下调存款挂牌利率；叠加前期高成本存款陆续重定价，银行负债成本亦有望逐步下行，支撑息差稳定。此外，存量按揭贷款利率调整有望缓解居民提前还款情况，有助于银行按揭贷款规模、利息收入和资产质量稳定。从更宏观的角度来看，存量利率调整有望减轻居民月供负担，提高可支配收入，有助于释放部分居民消费需求，推动经济持续复苏。
综合来看，预计存量按揭贷款利率调整将依法、有序推进，对息差、营收有一定程度的冲击，但综合考虑未来存款降息，以及对提前还款的缓释作用，预计短期影响可控。未来，随着近期稳增长政策信号的落地，市场需求将得以提振，风险预期有望逐步修正。
实际上，存量按揭利率下调的负面影响有限。存量按揭利率下调主要从净息差层面对银行经营形成压力，但负面影响一定程度会被对冲，主要有以下三个原因：
第一，实际调整后将缓解提前还贷现象，按揭贷款是银行优质高收益的资产，维持按揭贷款规模稳定有助于保持银行利润增长和资产质量稳健。第二，存量按揭利率下调使银行净息差收窄，或将倒逼存款利率进一步下调，从负债端修复银行净息差。第三，6月末个人住房贷款规模为38.6万亿元，根据这一数据测算，存量按揭利率下调将释放居民资金约350亿-1900亿元。利息负担下降有助于激发居民消费需求，进一步降低LPR下调的可能性，从资产端缓解对净息差的冲击。
2023年银行股表现仍取决于宏观经济基本面。城投、地产、消费等各项稳增长防风险举措推动经济复苏，最终都将有助于银行信贷投放和资产质量改善，基本面改善则推动银行板块估值回升。
银行风险担忧缓释
随着地产政策暖风频吹，助力银行风险担忧缓释。8月25日，央行公布了由住房城乡建设部、央行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这意味着，对于一些曾经有过贷款记录的购房者，只要家庭成员在当地名下无成套住房，也将可以享受首套房的首付比例和利率优惠。
目前，一些热点城市二套房首付比例远超新房首付比例，全国二套平均房贷利率为4.81%，而全国首套平均房贷利率仅3.9%，因此，该项政策落地将有助于拓宽享受首套房贷优惠的人群范围、降低改善性需求下的购房成本，从需求端刺激住房消费市场。此外，通知称此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，意味着各城市可根据自身情况自主选用，有助于政策与市场需求相互匹配。
同日，财政部发布了由财政部、税务总局、住房城乡建设部联合印发的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该公告实际上是将退税优惠的有效期从原本的2023年底延长到了2025年底，有助于降低居民换房成本。
这两项措施在2023年7月住建部座谈会上均有提及，从释放政策信号到落地的时间间隔较短。信达证券认为，地产政策暖风频吹，有助于降低悲观预期、释放合理需求、提高房地产化险的成功率，进而缓解银行资产质量压力和压制估值的风险担忧，有望助力银行估值修复。
而且，住建部推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，或释放部分居民按揭融资需求。根据东兴证券的判断，在量上，预计伴随稳增长政策持续加码落地，市场化融资需求逐步改善，有助于行业规模保持平稳增长。在价上，央行“保持银行合理利润和净息差水平”表态释放积极信号。后续LPR下调、高价存量按揭贷款利率等调整方案，在节奏上将平稳推进，在幅度上将以银行存款成本率下调为前提考虑安排。预计行业净息差或近底部。在资产质量上，地产与平台类业务信用风险在政策支持之下，有望逐步稳妥处置。当前信用卡不良率有所抬升，后续有待观察。但得益于此前一轮较大力度的不良出清，行业整体资产质量保持稳健。综合来看，行业基本面有望维持稳健。在可持续支持实体经济的诉求下，预计下半年银行业绩释放空间打开。
考虑目前银行板块估值、持仓仍处于历史低位，其当前具有估值修复机会，三季度有望取得绝对收益。短期来看，在区域经济优势以及政策支持下，优质区域性银行有望延续高成长。从长期角度来看，优质地区的优质城商行、农商行拥有深耕区域、网点下沉以及当地股东等自身优势，并且长期坚持以中小企业客户和小微客户为战略定位，客户基础逐步夯实下，基本面有望长期向好。
