据中指研究院监测数据，今年1月至10月，百强房企拿地总额11229亿元，从“金九银十”销售数据来看，当下房地产市场仍有待回暖，相应的，土地市场也处于低温状态。当下，地产商投资意愿、聚焦城市以及拿地支出计划早已改变了节奏，场上的玩家亦随之悄然生变，这从跻身今年前10个月拿地榜TOP100的房企变换中已可窥见一二。

10强房企新增货值占总货值50%

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今年10月份，7个城市扎堆进行集中供地，多城宅地以底价成交为主，房企拿地策略进一步分化。据第三方机构克而瑞监测数据显示，超过九成50强房企10月份无投资，2022年至今投资暂停企业超过30家。三季度以来，拿地相对强势的招商蛇口（001979）、华润置地、建发房产等房企，10月份也放缓了投资脚步，仅有保利发展（600048）、龙湖集团等规模房企加大投资力度，如龙湖集团单月新增拿地金额近90亿元，创年内新高。

另一组数据显示，截至10月末，TOP10房企新增货值占百强房企新增总货值的比例已经达到50%。同时，跻身今年前十个月销售榜TOP10房企中，有6家同样位列新增货值榜TOP10内，重合度较高，说明当前销售仍正常维持的规模房企是拿地大户。

在李宇嘉看来，当前具备拿地能力的房企主要有以下几类：一是央企国企等稳健型房企；二是部分有央企国企参股的混改房企；三是地方国资平台企业；四是部分优质民营房企。“当前具备拿地意愿和拿地能力的企业主要以央企国企、区域深耕企业以及部分地方性中小房企为主。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，央企国企具备融资优势，抓紧土地市场底部适度补充资源有助于在市场回暖后抢占先机；区域深耕企业在优势城市精准拿地，扩大区域市场竞争力；部分地方性中小房企紧抓拿地窗口期，储备土地资源。

“这些逆市拿地房企有一定共性特征，即多是偏稳健型房企。”李宇嘉表示，从财务表现来看，一是杠杆率较低，现金流相对充裕；二是金融机构和资本市场对其信用状况和偿债能力较为认可，有融资现金流进账；三是在多家“千亿房企”债务违约的市场格局中，稳健型房企对购房者来说，保交付信用度更高，因此在销售市场有话语权，销售现金流回流规模更大速度更快。

地铁公司“拍”成市场生力军

在今年的土拍市场上，地铁公司开始崭露头角，这是一个值得关注的新现象。9月28日，沈阳进行第二次集中供地，此次成交的10宗地块中，8宗均由沈阳地铁经营有限公司所属全资子公司获得，成交额约为43亿元，占总成交额比例接近九成。另据中指研究院监测，2022年1月份至10月份，广州地铁集团、厦门轨道交通、深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团位列拿地金额前100企业，合计拿地金额约572亿元。其中，广州地铁集团、厦门轨道交通拿地金额均超百亿元，深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团均超50亿元。

“这些城市多数属于经济发达、人口密集区域，对城市内部交通需求较高，轨道交通处在快速发展期，地铁公司开发建设的任务量较大。”刘水表示，同时，地铁开发建设资金需求量大，普惠性公共交通使得公司依赖政府补贴，其拿地主要目标是通过地产开发利润反哺地铁建设运营。当然，地铁公司具备一定的资金优势，且在TOD(站城一体化)模式开发方面拥有丰富的经验。

“具备独立开发能力的地铁公司可能会选择独立完成项目开发；而部分地铁公司开发能力较弱，可能会选择与房企进行合作。如万科收购上海申通地铁（600834）资产经营管理有限公司项目公司上海广欣投资50%股权，开发了上海万科.天空之城项目。”刘水称，总体而言，当前，地铁公司的开发模式仍是重资产开发，其商业模式本质未发生显著改变。

“除了常规的商业模式外，地铁站建设对于地段的升值有直接影响。”东高科技高级投资顾问毕然表示，地铁公司对于地铁站的建设进度有天然的优势，在招投标过程中对于工期的准确性要强于其他房企，有利于后期的招商引资。加上后期的运营优势，地铁公司愿意在当前时点进行布局。

事实上，地铁公司布局房地产业务，并非新鲜事，但成为土拍市场的常客却不太寻常，其背后与当下土地价格低不无关系。“以往公司也关注土拍，但通常因为地价太高而没有下场拿地，总是怕开发周期长，其间会受楼市周期性波动影响投资回报率，但今年公司对拿地兴趣比较浓。”某地铁公司相关人士向《证券日报》记者透露，目前正关注一些地铁线路规划较多的城市，比如成都，公司希望以TOD模式参与开发，不排除会参与土拍。

那么，地铁公司成为土地市场“生力军”之一背后是何逻辑？李宇嘉表示，一方面，区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，地铁修建和运营需要沉淀大量资金，房地产业务可给地铁建设及运营输血，成为支撑地铁开发的主要资金来源。再者，地铁公司的实力相对雄厚，低价拿下地铁周边地块，待地铁开通后再卖房子，溢价率会比较高。郑泉