“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”中共中央政治局7月28日召开会议，用72个字部署下半年房地产领域相关工作，释放了重要信号。
随着融资端传递出破冰信号，近期多家房企密集发债融资。统计显示，仅7月21日~26日的一周内，包括华润置地有限公司(以下简称“华润置地”)、新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)等房企拟发行、获受理或已发行的债券规模已近310亿元。
克而瑞研究中心认为，房企6月份以来融资规模大幅增长，一方面是由于房企融资政策边际改善，前期积压的融资需求集中释放;另一方面因为下半年房企到期债券金额较大，存在较强的“借新还旧”意愿。
融资边际改善的同时，房企偿债高峰也已到来。根据中指院数据，2022年下半年尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，一年内到期余额为9723.7亿元，7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿。
此外，“保交楼”正成为房企的头等大事，而对于部分房企而言，保证交付也是头等难事。今年7月，银保监会负责人在回应“保交楼”问题时表示，将主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，满足房企合理融资需求。
房企密集发债
从近期房企发债情况来看，“有效满足房地产企业合理融资需求”的政策正在有效落实。
7月21日，万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)披露了2022年度第一期绿色中期票据发行结果。公告显示，2022年7月19日~20日，万科发行了2022年度第一期绿色中期票据，发行金额为30亿元，利率3%，募集资金已于2022年7月21日到账。
7月25日，保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展”)2022年面向专业机构投资者公开发行公司债券(第四期)结果公告。本次债券发行工作已于2022年7月22日结束，最终发行规模为20亿元。
同日，据深交所披露，华润置地2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第二次)项目状态更新为已受理。据悉，该债券类别为小公募，拟发行金额为100亿元。
7月21日，新城控股发布关于公开发行公司债券获得中国证监会批复的公告。公告显示，证监会同意新城控股向专业投资者公开发行面值总额不超过61.72亿元公司债券的注册申请。
从发债主体来看，本轮发债房企不仅有华润置地、保利发展等国企、央企以及地方城建，也有像新城控股这样的民营房企。
从发债资金用途来看，部分房企急需资金用于偿债。例如新城控股等房企提及要将募集资金全部用于偿债或回购债券，万科等房企则表示将募集资金全部用于补充运营资金和建造项目。
据克而瑞统计，今年6~7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比达67%。另据中指研究院数据，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，7~8月为年内又一偿债高峰，单月到期余额超过千亿元。
融资政策持续改善
近期，“保交楼”也成为房地产工作的第一要务。7月17日，银保监会公开指出，在“保交楼”工作安排总体框架下，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放;有效满足房地产企业合理融资需求，支持项目并购重组，努力保持房地产市场运行平稳有序。
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，近期众多房企，包括民企发债、配股融资等，印证了政策层面有较大幅度的实质性放松，此种情况下半年将有望持续。从融资结构来看，信用债在政策鼓励下，特别是优质民企将获得更多的发行机会。
上半年，融资政策在遵循“房地产金融审慎管理”的主线上适度调整，根据企业实际融资需求进行边际放松。融资政策一方面鼓励收并购类融资，同时也支持优质民企重归融资市场。
今年3月，银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目;5月，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，提到将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。
政策支持下，民营房企债券发行正逐步恢复。自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，部分券商也通过参与创设信用保护工具，协助民营房企打通公开市场融资渠道。此后，新城控股、旭辉等更多的民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资超过39亿元。
6月债券融资环比增长四成
在此背景下，6月份以来，房企融资已呈现边际回暖迹象。
中信建投证券研报显示，6月份，房企债券融资总额为641亿元，环比上升40.4%。其中，境内债发行规模为552.1亿元，环比上升52.7%。6月份，房地产信托产品成立96个，募集资金额合计121.79亿元，环比上升13.7%。
6月房地产开发企业到位资金16443亿元，继5月年内环比首次上升后，继续扩大约23.7%至38.4%;同比下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8%，规模依然维持历年较低水平。
柏文喜表示，从融资方式来看，目前除了常规的票据、公司债、配股融资等方式，要获得ABS、REITs等资金支持，还需要房企积极梳理底层资产和与交易所充分沟通，并加大发行推广力度。
实际上，优质房企债券融资渠道正逐步打开。克而瑞数据显示，6月房企国内贷款于年内首次实现环比上升45.8%，自筹资金环比上升28.7%，其他到位资金更是出现环同比双上升。
值得注意的是，6月房企国内贷款虽然首次出现环比增长，但规模仍处于历史低位，部分房企融资难的问题仍然存在。据统计，6月，商票逾期的房地产项目较5月环比净增加了101个，当月新增逾期项目公司至196个，而2~5月单月净增加值均维持在200~550个。克而瑞指出，当前房企商票逾期增量放缓，逾期增长或迎来拐点，但行业流动性压力是否会边际缓和还有待观察。
从销售端来看，全国商品房销售面积、销售额同比降幅均已收窄。7月15日，国家统计局公布2022年1~6月房地产行业数据，单6月商品房销售18185万平方米和17735亿元，环比分别增长66%和68%，涨幅为2015年以来6月同期最高;同比降幅分别收窄13.5%和16.9%。
克而瑞地产研究中心预计，下半年融资相关政策或在当前导向基础上，进一步做出适当调整，以满足房企合理的融资需求。 (蒋翰林)
