11月21日,中银证券(601696)发布一篇房地产行业的研究报告,报告指出,新房成交持续走弱,供需端政策进一步宽松。

报告具体内容如下:

核心观点


【资料图】

本周新房成交环比下降,同比降幅扩大;二手房成交环比微增,同比增速下滑。43城新房成交面积263.4万平,环比下降1.6%,同比下降50.7%,同比降幅较上周扩大了8.8个百分点;一、二、三线城市环比增速分别为10.2%、16.1%、-35%,同比增速分别为-23.9%、-33.3%、-58.8%,一、二线城市同比降幅缩小了6.4、6.8个百分点,三线城市同比降幅扩大了27.2个百分点。15城二手房成交面积132.5万平,环比上升0.2%,同比上升29.2%,同比增速较上周降低了13.6个百分点;一、二、三线城市环比增速分别为4.1%、-1.3%、-1.8%,同比增速分别为2.0%、52.9%、65.9%,一、二线城市同比增速下降1.1、30.7个百分点,三线城市同比增速上升了16.8个百分点。

新房库存面积环比下降,去化周期同环比上升。14城新房库存面积为1.0亿平,环比下降0.1%,同比上升1.9%,去化周期为13.7个月,环比上升0月,同比上升2.3个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.5%、-0.2%、0.1%;去化周期分别为11.2、12.1、14.4个月,一、二、三线城市环比上升0.3个月、-0.3个月、-0.1个月。

土地市场环比量价齐跌,同比量价齐升,溢价率同环比下降。百城土地成交建面2725万平,环比下降40.5%,同比上升16.1%;成交土地总价457亿元,环比下降47.4%,同比上升53.9%;楼面均价1677元/平,环比下降11.6%,同比上升32.6%;溢价率2.09%,环比下降35.9%,同比下降30.1%。

本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为65.6亿元,同比下降51.6%,环比上升17%;净融资额为-38.3亿元。其中国企国内债券总发行量为65.6亿元,同比下降51.6%,环比上升17%;净融资额为23.2亿元。民企国内债券未发行债券,总偿还量为61.4亿元,同比下降9.9%;净融资额为-61.4亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为0.2%,较上周下降10个百分点;相对沪深300收益为-0.1%,较上周下降9.7个百分点。房地产板块PE为12.9X,较上周上升0.04X。

北上资金对食品饮料、非银金融和家用电器加仓金额较大,分别为66.74、48.41和40.52亿元。对房地产的持股占比上升0.01%(上周上升0.06%),净买入6.99亿元(上周净买入-11.83亿元)。

投资建议

本周公布的统计局数据显示,10月房地产销售与投资持续低迷,当前行业基本面并未出现明显反转。但近期,供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开,地产板块有望迎来修复。供给端方面,近期一系列政策支持下,优质民营房企的融资工作正在加速推进,“第二支箭”出台后的一周内,龙湖、新城、美的合计500亿储架式中票均获受理。本周,银保监等三部分允许银行保函置换预售监管资金,我们认为该规定有两大利好:1)将银行信用注入到房地产项目当中,帮助优质房企缓解流动性压力,提升预售资金使用效率。2)此前预售资金监管政策多为地方性政策,本次为全国范围内的规定,范围更广、影响更大。至此,“第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金统一规定,较大程度地提振了市场信心,形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系,多方位解决短期内房企面临的流动性问题。需求端方面,继北京两地区放松限购,杭州放松限贷后,本周成都(11月17日)和西安(11月19日)相继放开限购,我们预计未来高能级核心城市需求端政策将持续放松,或集中在局部优化限购、放松认房又认贷标准、房贷利率下行、首付比例下调等方面。我们建议关注:1)稳健的龙头央企和区域深耕型房企,稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度,行业见底复苏后带来β行情:招商蛇口(001979)、保利发展(600048)、建发国际集团、滨江集团(002244)、华发股份(600325)。2)边际收益于政策利好的优质民企(含混合所有制房企):龙湖集团、金地集团(600383)、新城控股(601155)、绿地控股(600606)、旭辉控股集团、碧桂园。

风险提示

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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