11月21日，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房成交持续走弱，供需端政策进一步宽松。

报告具体内容如下：

核心观点

【资料图】

本周新房成交环比下降，同比降幅扩大；二手房成交环比微增，同比增速下滑。43城新房成交面积263.4万平，环比下降1.6%，同比下降50.7%，同比降幅较上周扩大了8.8个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为10.2%、16.1%、-35%，同比增速分别为-23.9%、-33.3%、-58.8%，一、二线城市同比降幅缩小了6.4、6.8个百分点，三线城市同比降幅扩大了27.2个百分点。15城二手房成交面积132.5万平，环比上升0.2%，同比上升29.2%，同比增速较上周降低了13.6个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为4.1%、-1.3%、-1.8%，同比增速分别为2.0%、52.9%、65.9%，一、二线城市同比增速下降1.1、30.7个百分点，三线城市同比增速上升了16.8个百分点。

新房库存面积环比下降，去化周期同环比上升。14城新房库存面积为1.0亿平，环比下降0.1%，同比上升1.9%，去化周期为13.7个月，环比上升0月，同比上升2.3个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.5%、-0.2%、0.1%；去化周期分别为11.2、12.1、14.4个月，一、二、三线城市环比上升0.3个月、-0.3个月、-0.1个月。

土地市场环比量价齐跌，同比量价齐升，溢价率同环比下降。百城土地成交建面2725万平，环比下降40.5%，同比上升16.1%；成交土地总价457亿元，环比下降47.4%，同比上升53.9%；楼面均价1677元/平，环比下降11.6%，同比上升32.6%；溢价率2.09%，环比下降35.9%，同比下降30.1%。

本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为65.6亿元，同比下降51.6%，环比上升17%；净融资额为-38.3亿元。其中国企国内债券总发行量为65.6亿元，同比下降51.6%，环比上升17%；净融资额为23.2亿元。民企国内债券未发行债券，总偿还量为61.4亿元，同比下降9.9%；净融资额为-61.4亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为0.2%，较上周下降10个百分点；相对沪深300收益为-0.1%，较上周下降9.7个百分点。房地产板块PE为12.9X，较上周上升0.04X。

北上资金对食品饮料、非银金融和家用电器加仓金额较大，分别为66.74、48.41和40.52亿元。对房地产的持股占比上升0.01%(上周上升0.06%)，净买入6.99亿元(上周净买入-11.83亿元)。

投资建议

本周公布的统计局数据显示，10月房地产销售与投资持续低迷，当前行业基本面并未出现明显反转。但近期，供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。供给端方面，近期一系列政策支持下，优质民营房企的融资工作正在加速推进，“第二支箭”出台后的一周内，龙湖、新城、美的合计500亿储架式中票均获受理。本周，银保监等三部分允许银行保函置换预售监管资金，我们认为该规定有两大利好：1)将银行信用注入到房地产项目当中，帮助优质房企缓解流动性压力，提升预售资金使用效率。2)此前预售资金监管政策多为地方性政策，本次为全国范围内的规定，范围更广、影响更大。至此，“第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金统一规定，较大程度地提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。需求端方面，继北京两地区放松限购，杭州放松限贷后，本周成都(11月17日)和西安(11月19日)相继放开限购，我们预计未来高能级核心城市需求端政策将持续放松，或集中在局部优化限购、放松认房又认贷标准、房贷利率下行、首付比例下调等方面。我们建议关注：1)稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、建发国际集团、滨江集团（002244）、华发股份（600325）。2)边际收益于政策利好的优质民企(含混合所有制房企)：龙湖集团、金地集团（600383）、新城控股（601155）、绿地控股（600606）、旭辉控股集团、碧桂园。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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