近期，不少信托公司委托贷款的房地产项目爆雷，信托公司收不回款，造成投资者损失。之后，投资者与信托公司之间产生合同纠纷。目前市场上，信托公司与交易对手使用的“错位抵押”交易模式，问题很多。21世纪经济报道在《拆解3.65亿阳光城信托项目，“错位抵押”凸显执行困境》中指出“这些信托计划的融资模式都有一个共同点：用款项目和抵押项目不一致，也被称为错位抵押”。

何谓错位抵押？举例说明：投资者购买信托公司的产品，信托公司将该融资，委托贷款给A房地产项目公司（符合“432”条件规定，可以融资），以B房地产项目公司（不符合“432”条件规定，不可以融资）土地为抵押。A是名义借款人，B是实际用款人。因为B尚不符合融资条件，就假借A的名义来融资，故信托公司对A项目并不监管，也不要A地抵押，而是监管B项目开发的销售回笼资金，作为还款来源。

（“432”条件是指，4 代表房地产公司 4 证齐全，" 四证 " 即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》。3 是指项目中房地产公司至少要有 30% 自有资金。2 是指融资方至少有 2 级或以上的资质，二级资质）

错位抵押存在三大法律问题：

第一、信息不对称，严重误导投资人的投资判断

投资人所见的委托贷款合同是信托公司与A签订，贷款发给A，会以为投资对象是A，还款来源是A，但不知真正的投资对象是B，资金是A通过腾挪转移给B使用的，B是还款来源。B表面上是抵押人，实际上是真正资金使用人。显然，这种复杂的错位操作，会误导投资者的投资判断，甚至涉嫌欺诈投资人。

其次，还存在信息披露不足问题。实践中，信托期间，信托公司不会把A与B两个房地产项目的进展汇报给投资人。而根据信托法的规定，投资人对信托财产的使用有知情权，信托公司公司应定时或在关键节点上向投资人汇报，以供决策。信息的不对称与披露不足，会造成投资人与信托公司的矛盾，损害信任关系。

第二、违规融资、逃避监管，涉及资金挪用

错位抵押的目的，就是为了给不符合“432”条件的房地产项目获得融资。信托公司把贷款发放给符合“432”条件的A公司，再挪用给不符合融资条件的B公司，逃避了对B公司融资的监管。本质上是信托公司与交易对手串通起来违规融资。期间，会涉及到一系列的违规操作，譬如A贷款没有专款专用；A公司资金被挪用；A设立外债影响其原有的融资；信托公司发款给A却不监管A的销售回笼资金；B是抵押人，却是实际还款来源；B项目的销售回笼资金本应维护抵押价值，但实际作为还款等等。

第三、交易模式违反信托法，属于背信行为

信托法要求受托人为委托人尽责服务，信托公司忠诚于投资人。信托法第第25条规定“受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务，受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。”而错位抵押的交易模式，却误导委托人，目的也是帮助交易对手违规融资，是为了追求信托公司自身的最大利益，而不是为了投资人的最大利益。

以履行信托合同而论，信托公司对投资人存有两个义务，一个是信托合同约定的合同义务，一个信托法下作为受托人默示的法定义务。而使用错位抵押的交易模式，违规融资、逃避监管、背离投资人利益，已经违反信托法。这种错位抵押一旦爆雷，信托公司一般只能处置抵押物，抵押物的价值不足，则投资者受损。

以上可知，错位抵押中，信托公司就像是一个放贷公司，发放一个经过包装、逃避监管的抵押贷款。信托公司设计的错位抵押模式，是为逃避监管、方便投资，追求其自身利益的最大化，忽略投资人利益。这样的信托合同，对投资人是不公平的。投资人只是一个集资对象，被误导又缺乏信息披露，几乎没有任何权利。惟有根据信托法，以信托公司违反信托尽责义务，要求其承担违约或侵权责任，赔偿全部损失。

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