前不久，首批REITs(不动产投资信托基金)扩募项目在沪深交易所平稳上市，REITs扩募机制全面落地，我国REITs市场建设又迈出重要一步。如何看待REITs扩容、扩募？如何抢抓REITs发展带来的机遇？中国经济时报记者专访了清华大学金融科技研究院副院长、五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳。他指出，REITs扩容扩募速度将进一步加快，这也是更好服务国家战略和经济社会发展全局的重要举措。

推动消费扩容提质

中国经济时报：REITs扩容、扩募会是什么趋势，未来REITs在促消费方面将发挥怎样的作用？

(资料图)

魏晨阳：REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资，推动基础设施高质量发展。同时，也是更好服务国家战略和经济社会发展全局的重要举措。

未来，预计在政策的支持下，市场扩容速度将进一步加快，底层资产类型更加多元化，目前景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等资产也正在推进。结合本轮资产证券化创新的大背景，都是在盘活国有资产的前提下进行的，民生公益属性越强、存续体量大的资产未来可包装的空间更广阔。随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化，对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。

随着消费基础设施建设纳入公募REITs试点、收益率要求进一步优化，未来建立多层次REITs市场将成为行业发展完善的目标。无论是市场发行主体、底层资产类型、投资主体都将进一步得到丰富。

今年3月，我国公募REITs市场底层资产又一次扩容，将消费基础设施纳入基础设施公募REITs试点。商业不动产是线下消费的载体，公募REITs基础设施覆盖到商业不动产领域给商业地产带来了希望，这会让商业地产整体的资产流动性变强，不仅能增强企业发展能力，还能有效化解风险。借助REITs市场定价的激励约束机制，提升投资质量和运营水平，能够推动消费基础设施建设高质量发展，支持消费的新业态、新模式、新品牌加快发展，从而推动消费扩容提质，发挥消费增长拉动经济的乘数效应。

给企业和个人带来多种机遇

中国经济时报：企业和个人应如何看待REITs发展带来的机遇？

魏晨阳：从企业的角度，如果是资产持有方，一是可以优化企业资产负债表。作为创新型权益性融资工具，公募REITs可有效降低企业杠杆、改善企业资产负债表，增强企业资产的流动性，有效盘活企业存量资产，使企业由“重”变“轻”。二是可以改善企业经营管理效率。底层资产发行公募REITs后，投资收益主要来源于资产运营管理，二级市场的价值发现功能既会使得REITs产品逐步分化，同时也会倒逼企业不断优化自身的运营管理能力，提高经营管理效率。三是有利于企业扩大规模。除首发之后，企业还可以通过不断扩募新资产，实现并购融资，不断扩大资产规模。

如果是投资机构，一是可以拓宽投资渠道。公募REITs为金融机构提供新的投资品种，尤其是公募REITs中等风险、中等收益的性质十分契合险资等机构的资产配置。二是可以提高金融机构的投研能力。公募REITs对于金融机构投研复合能力要求较高，不仅要求投资人对于金融方面的能力较为精通，还要求其对于不动产经营管理方面十分熟悉，能够不断加强金融机构投研能力。

从个人角度来看，一是优化资产配置。其风险和收益介于股债之间，能够更好优化居民资产(特别是长期)配置。二是有利于社会公平。公募REITs相较于直接投资房地产有投资份额小、流动性强、信息披露完善等优势，个人能够通过少量的、灵活的资金更好地享受到不动产增值所带来的收益，有利于促进社会公平。三是有助于我国第三支柱养老体系的建立。个人可以通过直接参与或通过养老保险、基金、信托等机构参与到公募REITs的投资中，有助于夯实我国第三支柱养老体系的建立。